Témoignage de Jean-Christophe Barbier, propriétaire d’un appartement de 154m2 situé Avenue de la Grande Armée.
«J’avais un appartement à usage d’habitation que je ne parvenais pas à vendre, j’ai gagné en rendement et en liquidité en le transformant en bureaux ».
Pourquoi avoir décidé de transformer votre logement en bureau ?
J’avais un appartement de 154 m², avenue de la grande Armée dans lequel j’ai vécu pendant 9 ans. J’ai décidé de le mettre en vente courant 2018.
Après de nombreuses visites, je me suis rendu compte que l’adresse de mon logement, bien que prestigieuse, n’était pas très prisée en termes d’habitation, mais que c’était en revanche une adresse idéale pour une activité de de bureaux Il est en effet situé dans un immeuble essentiellement constitué de surfaces commerciales (bureaux, commerces).
Voyant mes difficultés à vendre mon bien, j’ai contacté le cabinet Wise Dôme pour savoir s’il était possible de faire une commercialisation avec un projet de changement d’usage : c’est-à-dire de transformer ma surface d’habitation en surface commerciale. L’acquisition de la commercialité est un process assez complexe et j’ai préféré demander à Wise Dôme de le traiter clef en main.
Une fois le bien transformé avec sa commercialité, j’ai eu énormément de proposition à l’achat : plusieurs agents immobiliers spécialisés dans la vente de bureaux m’ont confirmé que cette opération était pertinente au vu de la rareté des surfaces moyennes actuellement disponibles sur le marché.
Toutefois, comme le projet était également intéressant à la location, j’ai finalement décidé de le conserver à titre patrimoniale. Wise Dôme m’a trouvé le locataire : nous avons signé le bail début octobre.
Et en termes de création de valeur, l’opération a-t-elle était intéressante ?
C’est une opération compliquée et qui demande aussi de l’investissement en amont. Mais c’est une belle opération d’ingénierie créatrice de valeur.
Malgré le fait que la transformation en commercialité et la taxe sur les bureaux soit relativement élevée, mon bien a en effet pris de la valeur.
Dans mon secteur, la transformation en commercialité est d’environ 2000 euros par m². J’ai dû aussi investir dans des travaux pour transformer mon appartement en surface de bureau. En termes de rendement, je suis passé du simple au double.
Les limites de l’exercice ?
Une des difficultés c’est d’obtenir l’accord de la copropriété, j’ai eu de la chance, mon immeuble étant à 90% un immeuble de bureau, cette étape n’a pas posé de problèmes. L’autre difficulté, c’est de franchir le pas car ce type d’opération est très engageante (montant des travaux et acquisition des droits de commercialité)
Un dernier conseil ?
Je conseille fortement de travailler avec un intermédiaire spécialisé comme le cabinet Wise Dôme : il dispose d’une grande technicité, dans la conception et la mise en œuvre du projet. L’opération, bien que stressante, s’est déroulée de manière parfaite. Une fois que la relation de confiance a été créé via la transformation en commercialité, il m’a paru naturelle de continuer avec eux sur la mise en location.